最近政府祭出很多打房措施,很多建商都轉為低調,以新竹、竹北很多建商開案都需要事先預約且不能賣太快,根據代銷說法為如果賣太快,政府就會找建商喝茶,所以都採用預約制且規定一星期只賣幾戶,慢慢賣,當然也會一直調價…,有看我之前「喬立PAGE ONE」就知道,竹北買房很困難,今年又困難了,且單價又創新高,需求多(像我一樣的肥宅工程師),供給少(竹北沒地了…),新竹剩下關埔二期而竹北剩下璞玉計畫會是兩塊比較大的重劃區,因此竹北土地超貴、再加上缺工、缺料,整體成本增加等因素,造成竹北新的預售案單價已經到了60萬 / 坪以上,除此之外,每個案子基地都很小,很難有大型基地的建案,以今天介紹的新業京御苑基地只有594坪,喜歡有大型基地自主客可能要往中古屋找才有了。新業建設跟喬立一樣都是台中的口碑不錯的建商,我算是滿喜歡新業建設這家建商蓋的房子,2018年時有在竹北推出新業「築之細道」當時聽的介紹建築結構、格局規劃還有建材買不錯,像是2房規劃就有20坪左右,一班建商推的2坪主建物都在15坪以下有些到12坪… ,所以會覺得這家建商滿用心在規劃建案的,另外,我朋友邀我去看台中14期也是新業建設的案子,規劃的更好有機會再跟各位介紹這個案子,真的滿棒的且單價比京御苑還低很多,本案去看時已接近完銷了,希望以後成屋時有人有需求可以來看一下這些資訊,相信對你們也是有幫助的。
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《建案基本資料》
建案名稱:京御苑
基地地址:新竹縣竹北市光明六路和縣政七街口交叉口
建設公司:新業建設
營造公司:大砌營造股份有限公司
基地面積:594 坪
土地使用分區:第二種商業區(商二)
建蔽率 / 容積率:50 % / 300 %
建築設計:居研所聯合
總戶數:147戶 (住家144戶 / 3店面)
總樓高:26F / B6F
格局規劃:2-4 房
一層戶數 / 共用電梯: 6戶 / 3電梯
汽車車位數量:220
車位類型:坡道平面
構造種類:RC
公設比:33.58 %
學區:博愛國小/國中
屋齡:0
預計完工日:2025-2026 (3.5 – 4年)
《建案基地位址》
新業京御苑基地座落在竹北縣治一期重劃區(簡稱縣一),此區為竹北最早開發的區域,所以基本上沒什麼土地可以再做開發,所以也沒有高鐵或是縣三這麼熱門,但是相對的生活機能完善,像是有家樂福、銀行、書局、很多餐廳等,而本案基地位置在光明六路和縣政七街交叉口的角地,正對面為警察局、斜對面為新竹縣正府,基地東邊面公園,基地西邊為肯德基(餐餐肯德雞,讚讚),基地南邊則為椰林園首(12層樓高)以及豐邑峰藝(14樓高),不過新業因為格局規劃,讓每一戶採光不受這兩建案影響,算是滿加分的,整體基地位址真的不錯,唯一我個人不喜歡的就是基地太小,我比較喜歡基地大的建案(至少900坪以上),整體來說基地就位在縣一核心位置、生活機能方便且有面公園戶型。
![「新業京御苑 |新業建設 |竹北縣治一期」 3](https://i0.wp.com/hmanfire.com/wp-content/uploads/2022/04/京御苑基地.png?resize=1024%2C629&ssl=1)
《1F全區景觀配置圖》
由於新業京御苑會蓋26樓,相信應該會是縣一的地標。可以看到下圖即時基地小,新業還是努力規劃出戶外庭園讓住戶回到家有放鬆的感覺,由於基地小所以沒有太多豐富公設,但是還是有健身房、遊戲室、視聽室和閱覽室應該就足夠,相信有些人會滿喜歡的因為很多人都沒在用公設,環保室動線設計算滿方便,一層六戶有三部電梯算是滿夠用的,也沒有停車樓問題,老實說整體公設不能讓人說很驚艷,但就是中規中矩該有的都有。不過有一點,我個人不太喜歡就是有店面,因為有店面人就比較雜而且商家選的不好也會影響住戶,但是有些人特別喜歡有店面,因為很方便,所以這部分還是見人見智。
![「新業京御苑 |新業建設 |竹北縣治一期」 4 1F全區景觀配置圖](https://i0.wp.com/hmanfire.com/wp-content/uploads/2022/04/1F全區景觀配置圖-1024x573.png?resize=1024%2C573&ssl=1)
《標準層平面圖(全區墨線參考圖)》
新業建設京御苑一層六戶三部電梯樓高26樓應該是夠用,A/B 為三房且權狀落在40-47坪內,C/D 為四房權狀落在50-57坪內,F/E為2房權狀落在30-37坪內,可以看到戶戶三面採光、梁柱外推、衛浴都有開窗、室內格局方正,不過F / E 12樓以下應該還是會受到椰林園首的影響,C / D 面公園可以有無限棟距不會被擋到, A / B則面警察局基本上低樓層也不會有太大影響,唯獨 F / E 有些房間和工作陽台會受到後面建築影響,整體而言買3-4 房棟距、採光應該都不受影響,但是面北的 A / B 戶別,因為面光明六路所以車流量大噪音聲一定大,不過新業有送全熱交換機且窗戶也是為YKK AP 氣密窗,基本上就不要開窗就好。這部分我也有一點不喜歡新業的規劃就是,有分2/3/4 房這種配置,這種配置通常素質會不太一致,在管委會會比較難管理,我還是比較喜歡同一一種配置像是純三房、純四房這種配置。
![「新業京御苑 |新業建設 |竹北縣治一期」 5 v2 2](https://i0.wp.com/hmanfire.com/wp-content/uploads/2022/04/標準層平面圖_v2-2-1024x576.png?resize=1024%2C576&ssl=1)
《A棟格局圖》
A棟權狀為45.99 坪,主建物約為30.5 坪,朝北面光明六路噪音大,不過因為建商使用YKK 氣密窗且送全熱交換機,所以影響不大,此房型客廳無陽台但是主臥有陽台配置,所有樑柱外推讓格局方正好規劃,廁所都有開窗,每間房間都可以配置雙人床,其他部分其實都可以客變再做修改就可以。
![「新業京御苑 |新業建設 |竹北縣治一期」 6 A格局 新業](https://i0.wp.com/hmanfire.com/wp-content/uploads/2022/04/A格局_新業.png?resize=1024%2C724&ssl=1)
《B 棟格局圖》
B棟權狀為43.14 坪,主建物約為28.7 坪,一樣朝北面光明六路噪音大,不過因為建商使用YKK 氣密窗且送全熱交換機,所以影響不大,此房型客廳有陽台但是主臥無陽台配置,所有樑柱外推讓格局方正好規劃,廁所都有開窗,有些人喜歡這種戶型因為開門不見灶的風水問題,其中有一間客房只能放下單人床稍微可惜,其他部分其實都可以客變再做修改就可以。
![「新業京御苑 |新業建設 |竹北縣治一期」 7 B格局 新業 1](https://i0.wp.com/hmanfire.com/wp-content/uploads/2022/04/B格局_新業-1.png?resize=1024%2C730&ssl=1)
《F 棟格局圖》
F棟權狀為43.14 坪,主建物約為22.17 坪,2房為朝西面肯德基戶型,兩房主建物有22坪算是非常棒的兩房規劃,客廳和房間都是面西所以不會有採光問題,但是廁所和陽台則會因為後面建築關西而影響採光,因為開門不見灶的風水問題可以裝潢設計一下就解決,特別的是,兩間房間都可以放得下雙人床算是滿加分,其他部分其實都可以客變再做修改就可以。
![「新業京御苑 |新業建設 |竹北縣治一期」 8 F格局 新業](https://i0.wp.com/hmanfire.com/wp-content/uploads/2022/04/F格局_新業.png?resize=1024%2C718&ssl=1)
《新業京御苑 建材配備》
![「新業京御苑 |新業建設 |竹北縣治一期」 9](https://i0.wp.com/hmanfire.com/wp-content/uploads/2022/04/建材配置圖.png?resize=1024%2C737&ssl=1)
《我認為建案優勢》
- 位置在竹北縣一核心區域面新竹縣警察局和縣政府
- 位在竹北縣一生活機能方便像是有竹北家樂福
- 建材配置高級又送全熱交換機省得還要自己請人安裝設置
- 新業建設的建案本身有一定品質和好的口碑
- 兩房室內空間比一般建案大且格局規劃好
- 每一戶別格局規劃方正、戶戶三面採光以及廁所均有開窗
《我認為建案劣勢》
- 價格逼近快70萬,單價超貴
- 非純住宅,有3間店面配置可能影響居住品質
- 停車場到地下B6F ,開車/停車 滿浪費時間
- 有分2/3/4房戶型,非單一戶型,住戶素質不平均,影響日後管委會管理問題,但也不是絕對
- 基地有點小,降低住戶舒適度,但也是我個人喜好
《結論》
以下是我自己的看法,我認為的不見得就是大家認為的,今年2022 年新竹、竹北買房對我們這些基層工程師一直是很困難的事情,要搶、要預約、要買盤子價,真心覺得如果不是在新竹工作,根本不會要在新竹、竹北買房會想去台中、高雄等地方買。個人認為新案的價格還是會持續開高,除非沒人要來竹科、台元上班,不然這種狀況不會改善,如果是我要買的話,也許我不會再買新案子、也不會是現在時間點買,我會等到5年後再買,主要是現在新竹、竹北物件太少,造成每一個物件都開超高價來賣,當然有一部分也是政府的房地合一稅,造成很多屋主都先觀望不賣,因此我認為5年過後物件會很多可以選,不過我不認為到時新竹、竹北房價會下跌,但是應該會盤整、修正,重點是會有比較多物件可以看,所以也許對自住客來說,等個5年挑中古屋也不失為一個不錯方式,以上是我自己看法,給各位參考看看。以下是,京御苑付款明細表,頭期要先付25%,給各位參考囉。下一次我應該會分享新業台中14期建案,我們下次見。
![「新業京御苑 |新業建設 |竹北縣治一期」 10 1](https://i0.wp.com/hmanfire.com/wp-content/uploads/2022/04/付款表-1.png?resize=640%2C146&ssl=1)