最近政府祭出很多打房措施，很多建商都轉為低調，以新竹、竹北很多建商開案都需要事先預約且不能賣太快，根據代銷說法為如果賣太快，政府就會找建商喝茶，所以都採用預約制且規定一星期只賣幾戶，慢慢賣，當然也會一直調價…，有看我之前「喬立PAGE ONE」就知道，竹北買房很困難，今年又困難了，且單價又創新高，需求多(像我一樣的肥宅工程師)，供給少(竹北沒地了…)，新竹剩下關埔二期而竹北剩下璞玉計畫會是兩塊比較大的重劃區，因此竹北土地超貴、再加上缺工、缺料，整體成本增加等因素，造成竹北新的預售案單價已經到了60萬 / 坪以上，除此之外，每個案子基地都很小，很難有大型基地的建案，以今天介紹的新業京御苑基地只有594坪，喜歡有大型基地自主客可能要往中古屋找才有了。新業建設跟喬立一樣都是台中的口碑不錯的建商，我算是滿喜歡新業建設這家建商蓋的房子，2018年時有在竹北推出新業「築之細道」當時聽的介紹建築結構、格局規劃還有建材買不錯，像是2房規劃就有20坪左右，一班建商推的2坪主建物都在15坪以下有些到12坪… ，所以會覺得這家建商滿用心在規劃建案的，另外，我朋友邀我去看台中14期也是新業建設的案子，規劃的更好有機會再跟各位介紹這個案子，真的滿棒的且單價比京御苑還低很多，本案去看時已接近完銷了，希望以後成屋時有人有需求可以來看一下這些資訊，相信對你們也是有幫助的。
內容目錄
《建案基本資料》
建案名稱：京御苑
基地地址：新竹縣竹北市光明六路和縣政七街口交叉口
建設公司：新業建設
營造公司：大砌營造股份有限公司
基地面積：594 坪
土地使用分區：第二種商業區(商二)
建蔽率 / 容積率：50 ％ / 300 %
建築設計：居研所聯合
總戶數：147戶 (住家144戶 / 3店面)
總樓高：26F / B6F
格局規劃：2-4 房
一層戶數 / 共用電梯： 6戶 / 3電梯
汽車車位數量：220
車位類型：坡道平面
構造種類：RC
公設比：33.58 %
學區：博愛國小/國中
屋齡：0
預計完工日：2025-2026 (3.5 – 4年)
《建案基地位址》
新業京御苑基地座落在竹北縣治一期重劃區(簡稱縣一)，此區為竹北最早開發的區域，所以基本上沒什麼土地可以再做開發，所以也沒有高鐵或是縣三這麼熱門，但是相對的生活機能完善，像是有家樂福、銀行、書局、很多餐廳等，而本案基地位置在光明六路和縣政七街交叉口的角地，正對面為警察局、斜對面為新竹縣正府，基地東邊面公園，基地西邊為肯德基(餐餐肯德雞，讚讚)，基地南邊則為椰林園首(12層樓高)以及豐邑峰藝(14樓高)，不過新業因為格局規劃，讓每一戶採光不受這兩建案影響，算是滿加分的，整體基地位址真的不錯，唯一我個人不喜歡的就是基地太小，我比較喜歡基地大的建案(至少900坪以上)，整體來說基地就位在縣一核心位置、生活機能方便且有面公園戶型。
《1F全區景觀配置圖》
由於新業京御苑會蓋26樓，相信應該會是縣一的地標。可以看到下圖即時基地小，新業還是努力規劃出戶外庭園讓住戶回到家有放鬆的感覺，由於基地小所以沒有太多豐富公設，但是還是有健身房、遊戲室、視聽室和閱覽室應該就足夠，相信有些人會滿喜歡的因為很多人都沒在用公設，環保室動線設計算滿方便，一層六戶有三部電梯算是滿夠用的，也沒有停車樓問題，老實說整體公設不能讓人說很驚艷，但就是中規中矩該有的都有。不過有一點，我個人不太喜歡就是有店面，因為有店面人就比較雜而且商家選的不好也會影響住戶，但是有些人特別喜歡有店面，因為很方便，所以這部分還是見人見智。
《標準層平面圖(全區墨線參考圖)》
新業建設京御苑一層六戶三部電梯樓高26樓應該是夠用，A/B 為三房且權狀落在40-47坪內，C/D 為四房權狀落在50-57坪內，F/E為2房權狀落在30-37坪內，可以看到戶戶三面採光、梁柱外推、衛浴都有開窗、室內格局方正，不過F / E 12樓以下應該還是會受到椰林園首的影響，C / D 面公園可以有無限棟距不會被擋到， A / B則面警察局基本上低樓層也不會有太大影響，唯獨 F / E 有些房間和工作陽台會受到後面建築影響，整體而言買3-4 房棟距、採光應該都不受影響，但是面北的 A / B 戶別，因為面光明六路所以車流量大噪音聲一定大，不過新業有送全熱交換機且窗戶也是為YKK AP 氣密窗，基本上就不要開窗就好。這部分我也有一點不喜歡新業的規劃就是，有分2/3/4 房這種配置，這種配置通常素質會不太一致，在管委會會比較難管理，我還是比較喜歡同一一種配置像是純三房、純四房這種配置。
《Ａ棟格局圖》
A棟權狀為45.99 坪，主建物約為30.5 坪，朝北面光明六路噪音大，不過因為建商使用YKK 氣密窗且送全熱交換機，所以影響不大，此房型客廳無陽台但是主臥有陽台配置，所有樑柱外推讓格局方正好規劃，廁所都有開窗，每間房間都可以配置雙人床，其他部分其實都可以客變再做修改就可以。
《B 棟格局圖》
B棟權狀為43.14 坪，主建物約為28.7 坪，一樣朝北面光明六路噪音大，不過因為建商使用YKK 氣密窗且送全熱交換機，所以影響不大，此房型客廳有陽台但是主臥無陽台配置，所有樑柱外推讓格局方正好規劃，廁所都有開窗，有些人喜歡這種戶型因為開門不見灶的風水問題，其中有一間客房只能放下單人床稍微可惜，其他部分其實都可以客變再做修改就可以。
《F 棟格局圖》
F棟權狀為43.14 坪，主建物約為22.17 坪，2房為朝西面肯德基戶型，兩房主建物有22坪算是非常棒的兩房規劃，客廳和房間都是面西所以不會有採光問題，但是廁所和陽台則會因為後面建築關西而影響採光，因為開門不見灶的風水問題可以裝潢設計一下就解決，特別的是，兩間房間都可以放得下雙人床算是滿加分，其他部分其實都可以客變再做修改就可以。
《新業京御苑 建材配備》
《我認為建案優勢》
- 位置在竹北縣一核心區域面新竹縣警察局和縣政府
- 位在竹北縣一生活機能方便像是有竹北家樂福
- 建材配置高級又送全熱交換機省得還要自己請人安裝設置
- 新業建設的建案本身有一定品質和好的口碑
- 兩房室內空間比一般建案大且格局規劃好
- 每一戶別格局規劃方正、戶戶三面採光以及廁所均有開窗
《我認為建案劣勢》
- 價格逼近快70萬，單價超貴
- 非純住宅，有3間店面配置可能影響居住品質
- 停車場到地下B6F ，開車/停車 滿浪費時間
- 有分2/3/4房戶型，非單一戶型，住戶素質不平均，影響日後管委會管理問題，但也不是絕對
- 基地有點小，降低住戶舒適度，但也是我個人喜好
《結論》
以下是我自己的看法，我認為的不見得就是大家認為的，今年2022 年新竹、竹北買房對我們這些基層工程師一直是很困難的事情，要搶、要預約、要買盤子價，真心覺得如果不是在新竹工作，根本不會要在新竹、竹北買房會想去台中、高雄等地方買。個人認為新案的價格還是會持續開高，除非沒人要來竹科、台元上班，不然這種狀況不會改善，如果是我要買的話，也許我不會再買新案子、也不會是現在時間點買，我會等到5年後再買，主要是現在新竹、竹北物件太少，造成每一個物件都開超高價來賣，當然有一部分也是政府的房地合一稅，造成很多屋主都先觀望不賣，因此我認為5年過後物件會很多可以選，不過我不認為到時新竹、竹北房價會下跌，但是應該會盤整、修正，重點是會有比較多物件可以看，所以也許對自住客來說，等個5年挑中古屋也不失為一個不錯方式，以上是我自己看法，給各位參考看看。以下是，京御苑付款明細表，頭期要先付25%，給各位參考囉。下一次我應該會分享新業台中14期建案，我們下次見。
