最近很多人開始喜歡購買預售屋，預售屋優點很多像是付款輕鬆、房子全新、自備款低，讓很多首購族圓了買房夢，等到拿到預售屋的合約書，發現很多條例超難看懂，讓人很困擾，有些人被代銷或建商銷售人員洗腦，最後就一直簽名、簽名，然後放棄消費者應有的權利，這邊就整理審閱預售屋合約必須要注意事項，不過我認知是合約是一個輔助，因為很多預售屋合約還是都以保障建商為主，對於消費者我保障的不多…. 所以再看預售屋還是要以建商的信譽以及之前的完成的建案的品質為主，那種一案建商或是小建商，建議各位還是不碰為主。因為每家建商的合約都不一樣，但是您可以去下載內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，跟建商的合約書做比對，不一定要逐字一樣但是每一項條例都應該都要有，以下就是整理的看預售屋合約必須注意事項。
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審閱期不足5天
預售屋合約審閱期至少都有5-30天，所以不管代銷或建商怎麼騙，你都要堅持把合約帶回去看5天以上(即時你都看不懂)，這樣做的好處是，你可以回去好好思考要不要買這間房子，是真的喜歡這建案還是只是代銷的洗腦或是看到美美的樣品屋導致腦波弱，如果真的是喜歡，接下來趕快找網路上資訊，要注意哪些預售屋合約的注意事項或是請有買過預售屋的人看看這合約有什麼風險(購買預售屋都有風險)並評估這些風險你可否接受。當然通常你去看預售屋如果喜歡，你是可以再沒付任何訂金前都可以免費借閱回去看5天的，不過一般代銷或建商是不會讓你這樣做的，通常都會叫你先刷卡付個訂金才能借閱回去看，那其實你是可以向公平交易委員會去檢舉的。不過像我之前不知道，以為都要先付訂金才能帶回去看，就傻傻刷卡付訂金，當然在這5天審閱期，最後不想買是可以退訂。千萬不要被代銷騙，已付訂金就要簽約這件事情喔。
開工、建照取得、完工、交屋日期要註明清楚
通常預售屋要可以賣時必須要拿到建照才可以開始賣，所以合約會清楚註明建照是何時核發的並會在附件上附建造執造影本，或是你也可以去內政部營建署的建築工程履歷查詢系統查詢這個建案有無核發執造，如下可以清楚看到建造取得日期、開工日、使用執照取得日，通常建商拿到使用執照後，就可以開始進行驗屋然後交屋，這裡請注意一下，建商必須押日期而不是用工作日，因為工作日的爭議很大，大家認定的工作日都是不一樣的，而下面那幾項就是建商自己在保護自己的條款….，不過這個建商有註明沒在規定時間拿到使用執照，每超過一日應按已繳房地價款萬分之五單利計算延遲利息給買方。
房屋面積、車位資訊要明確
這邊至少房屋面積要確認清楚，像是專有部分包含主建物面積(室內面積)、附屬建物面積(陽臺)，還有共有部分(公設)面積這些都要清楚標示在合約裡，代銷口頭說的都不算。車位資訊也要明確，買地下幾層車位、車位大小(長、寬、高)、法定車位還是增設車位等，詳細部分請參考我之前寫的「買停車位，法定、增設車位、坡平、坡機、機機？這些是什麼？」
面積有3%彈性空間
基本上合約一定要有房地面積誤差以及價款找補的條例，我們要知道建商房子蓋完一定會有誤差，主要是量測誤差、施工的誤差等因素，假設你買100坪且一坪是30萬，但是建商蓋出來是101坪(誤差在3%內)，所以要多付30萬，如果是103坪(誤差在3%內，但買方找補最多是2%)，所以只要多付60萬，當然超過3%可以解除合約，假設建商蓋出來只有97坪(賣方可以補給你90萬，找補無上限)，如果蓋出來只有96坪(小於3%)則可以解約，簡單說只要正負誤差超過3%都可以主張解約。
要有內政部規定的履約保證
預售屋合約一定要有內政部規定的5種履約保證其中一種，可以參考之前我寫的「買預售屋一定要知道的5種履約保證機制」。
建材、品牌等設備必須標示清楚：
一般來說，建商都會在合約書上附上一個建材、品牌設備表。而內政部的規定：「施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施 工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉 品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法 供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約 定之建材設備或補償價金者，不在此限。」，簡單說合約書要附上詳細的品牌型號，交屋時不可以用其它的品牌。之前有些建商都會說：「保留更換同級品或高級品代替」，這是不符合的可以要求建商賠償。下圖為建材配備表參考範例，衛浴設備有詳細的品牌不過沒有詳細的型號，這部分我有跟建商要詳細的型號，但建商強調可能之後會停產(因為舊了)，這部分我是認為合理可以接受，不過鋁窗設備則寫了「亞細亞、中華、力霸等氣密窗」，這個等就寫得模糊，各位之後再看合約千萬要注意。
交屋保留款為要為房屋總價5%
為何需要有交屋保留款？正常來說，當建商把房子蓋好，我們請驗屋公司或是自己驗屋有遇到瑕疵，請建商處理修繕好，但是有些建商覺得我蓋好了，錢也收到了，可以擺爛了這時如果交屋保留款太低，建商就真的可以擺爛了，在新竹、竹北很常看到建商寫的交屋保留款為1萬、10萬，相信其他縣市也很常遇到，這種都可以跟建商協商說要保留款為5%，可以把內政部合約給建商看，理論上建商應該都會接受，畢竟現在政府抓很嚴，不過這裡我遇到一個沒注意問題，“交屋保留款併入貸款金額”，這部分各位也要注意一下，由於當初建商是跟我們說貸款70%，那時我們要求80%，協商後改成80%，不過是貸款75%，交屋款5%，這部分也要請各位注意一下，交屋款絕對要獨立的5%。
建商的違約責任
這部分也是根據內政部合約規定，賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」以及「賣方之瑕疵擔保責任」，我們都可以主張解約，所以合約一定要有記載這些條約。
買方違約金上限15%
如果我們違約，那我們最多要賠多少錢呢？內政部規定最多就是15% 不能再多了，所以要從預售屋投機客買轉手的預售屋，投機客通常最多便宜總價的15%，不可能再多了。
完工後的保固期限
我買iPhone 都有保固，那買房子也一定要有保固才合理，所以內部合約有寫「本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣 方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結 構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、 雜項工作物涉及結構部分…等)負責保固十五年，固定建材及設備 部分(如:門窗、粉刷、地磚…等)負責保固一年，賣方並應於 交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。」，所以合約一定也要有這類的條例喔。
總結
預售屋合約，一定要細看在這5天審閱期內，都還有機會退訂不買，但簽約後就很難申訴了，建議直接下載內政部的合約來對照，當然其實最重要還是要慎選建商，好的建商就不用擔心東擔心西了，希望這篇有幫到你們，另外有什麼問題或是希望有什麼主題希望我分享的也歡迎留言給我。